Direito em Destaque: Direito real de laje - análise da regulamentação pelo Código Civil e suas implicações urbanísticas e sociais
O direito real de laje foi formalmente introduzido no ordenamento jurídico brasileiro com a edição da Lei nº 13.465/2017, que acrescentou o artigo 1.510-A ao Código Civil de 2002. A criação deste instituto teve como objetivo regulamentar uma prática já amplamente existente nas áreas urbanas do Brasil, especialmente em comunidades e favelas, onde é comum que construções sejam realizadas sobre imóveis preexistentes sem regularização formal.
Essa inovação jurídica trouxe consigo importantes implicações tanto no aspecto urbanístico quanto no social, possibilitando a formalização de situações que, até então, estavam à margem do direito formal.
O direito real de laje permite que o proprietário de um imóvel conceda a terceiros o direito de construir ou utilizar uma unidade autônoma sobre ou sob a estrutura já existente, sem que haja divisão do solo. Ou seja, a construção se dá em um espaço aéreo ou subterrâneo, preservando a individualidade das unidades.
Conforme o artigo 1.510-A do Código Civil: “O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície de sua laje a outra pessoa, que adquirirá o direito real sobre unidade autônoma, distinta daquela originalmente construída sobre o solo.”
Essa previsão transforma a laje em uma unidade juridicamente autônoma, que pode ser alienada, gravada com ônus reais e até transmitida por herança, sem que haja interferência na propriedade do imóvel original.
A individualidade dessa nova unidade é formalizada por meio de matrícula própria no registro de imóveis, permitindo sua plena circulação jurídica.
Do ponto de vista urbanístico o direito de laje proporciona uma alternativa viável para a requalificação de áreas urbanas de alta densidade, permitindo o aproveitamento do espaço vertical de maneira regular e planejada. Isso contribui para a diminuição da ocupação irregular de terras e a consequente mitigação de problemas como a falta de infraestrutura, acesso a serviços públicos e saneamento básico.
A possibilidade de registrar a laje como uma unidade autônoma proporciona não apenas segurança jurídica aos moradores, mas também permite o acesso ao crédito imobiliário e a programas de regularização fundiária, o que pode incentivar melhorias habitacionais e o desenvolvimento econômico das comunidades.
Esse instituto, portanto, se revela uma ferramenta de inclusão social, que auxilia na superação de um histórico problema de segregação espacial e marginalização das populações de baixa renda. A formalização da propriedade fortalece o direito à moradia e garante aos cidadãos o pleno exercício de seus direitos sobre o imóvel.
Dado o caráter técnico e os desafios envolvidos na aplicação do direito real de laje, é recomendável que qualquer pessoa interessada em regularizar construções ou discutir questões jurídicas relacionadas busque a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário. Esse profissional poderá analisar a situação específica de cada imóvel, orientar sobre os procedimentos legais adequados e ajudar a garantir a regularização da propriedade, assegurando o cumprimento das exigências legais e o exercício pleno dos direitos dos proprietários.
Thiago Andrade
OAB/MG 111.018