O contrato de locação empresarial, como qualquer outro contrato desta espécie, presume a paridade entre os contratantes no ato de sua celebração. Tal paridade significa que foi firmado por partes maiores, capazes, cientes da extensão dos deveres e respectivas obrigações reciprocamente assumidas, fazendo assim lei entre as partes contratantes.
Importa mencionar a previsão da Lei de Liberdade Econômica, n.º 13.874/2019, que incluiu o art. 421-A do Código Civil, com a seguinte redação: “Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, determinando que a revisão contratual somente ocorra de maneira excepcional e limitada.”
Contudo, é notório que toda a sociedade atravessa um período de grande incerteza ocasionado por uma pandemia mundial cujos efeitos interferem de forma dramática nas relações privadas, com repercussões econômicas e jurídicas ainda não muito bem mensuradas.
Dito isso, afirmar que as condições de fato existentes quando locador e locatário firmaram contrato de aluguel seria, no mínimo, ignorar a realidade que nos cerca. Fato é que ninguém aluga um cômodo comercial acreditando que dele não poderá fazer uso, seja provisória ou permanentemente, em razão de um surto epidêmico, ou qualquer outro motivo de força maior.
Nesse contexto de necessidade de renegociação de cláusulas contratuais, sugere-se que as partes busquem, amigavelmente, uma forma de realinhar o contrato de forma a restabelecer, mesmo que temporariamente, as condições necessárias para este sirva ao seu propósito inicial.
Dentre tais possibilidades destaca-se: 1) Concessão temporária de desconto no valor do aluguel, compatível com a redução do faturamento ou período de suspensão das atividades empresariais; 2) Suspensão integral dos pagamentos com prorrogação para período posterior; 3) Pagamento percentual neste momento com prorrogação e parcelamento do restante para período posterior; 4) Desfazimento do contrato, já que, por eventos imprevisíveis e extraordinários, a prestação de uma das partes torna-se exageradamente onerosa (teoria da imprevisão).
Caso um consenso não possa ser alcançado, o Poder Judiciário pode e deve ser chamado a intervir nas relações particulares a fim de buscar o reequilíbrio da relação civil em consideração não apenas as normas de direito privado, mas também a preservação da função social dos contratos.
A própria legislação civil prevê a revisão contratual, consoante se extrai do art. 317 do Código Civil: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”
Os artigos 478 e 479, do CC, também preveem a alteração contratual decorrente da imprevisão estabelecendo que: “Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.” e ainda: “A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.”
Trata-se, portanto, da aplicação da “teoria da imprevisão” através do reconhecimento judicial de que as condições da celebração do contrato foram alteradas substancialmente pela ocorrência de um fato imprevisível - no caso uma pandemia em âmbito mundial.
Se assim não fosse, devido ao desequilíbrio das obrigações e deveres existentes no contrato, p locatário ficaria com o ônus de arcar com o todo o prejuízo de forma unilateral, seja pelo pagamento do preço do aluguel de um imóvel comercial não que pode utilizar por razões alheias a sua vontade, seja pela possibilidade de rescisão contratual ou pagamento de multas.
Por fim, deve-se enfatizar que a melhor solução sempre será, em casos como este, a busca por soluções consensuais evitando-se a todo o custo a judicialização que, além de demorada, pode não contemplar o anseio de ambas as partes.
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